脱模剂的脱模作用机理为机械润滑、成膜隔离等作用

混凝土制品要顺利地从模板中脱出，必须要克服模板和混凝土之间的黏结力或自身的内聚力。其作用机理表现为下列几个方面。

（1）机械润滑作用
纯油类脱模剂的主要功能就是起到机械润滑作用，它克服混凝土与模板之间的黏结力而达到脱模作用。
（2）成膜隔离作用
含有成膜物的树脂类脱模剂、含成膜剂的乳化油脱模剂、溶剂类脱模剂，它们是通过涂刷于模板后干燥成膜，在混凝土与模板之间起隔离作用而达到脱模作用。
（3）化学反应作用
如含有脂肪酸等化学活性脱模剂涂于模板后，首先使模板具有憎水性，然后与模内新拌混凝土中的游离氢氧化钙等起皂化反应，生成具有物理隔离作用的非水溶性皂，既起润滑作用，又能阻碍或延缓模板接触面上很薄一层混凝土凝固，拆模时混凝土和脱模剂之间的黏结力大于表面混凝土的内聚力，从而起到脱模作用。

脱模剂的脱模形式不同，其中以破坏混凝土和脱模剂接触面上产生的黏结力的脱模形式最为理想。